Landlord and Tenant Act – un retour à la loi de la jungle

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Il nous a été confirmé par Me Ritesh Ramful, député de la circonscription Mahébourg-Plaine-Magnien, auteur de la question parlementaire adressée au ministre du Logement l’année dernière lui demandant s’il proposait d’amender la «Landlord and Tenant Act» pour que les dispositions actuelles puissent continuer à être appliquées aux emplacements commerciaux loués avant le 1er juillet 2005 au-delà du 31 décembre 2017, qu’effectivement les loyers de ces emplacements vont être libéralisés après cette date butoir, en vertu des amendements apportés à cette loi en décembre 2009 et qu’il n’y aura pas d’autre sursis. On se souviendra que la loi-cadre de 1999 fut amendée une première fois en mars 2005 en vue de permettre à tous les propriétaires des bâtiments commerciaux de procéder à la révision des loyers de ces emplacements, en fonction des prix en cours sur le marché de l’immobilier, c.-à-d., le «market rent» et de réclamer mensuellement, à partir de juillet 2005, 15 % de la différence entre les nouveaux loyers agréés et les loyers en cours en vue d’atteindre les 100 % au 30 juin 2012.

A noter, cependant, que selon la formule proposée pour arriver jusqu’au montant intégral du nouveau loyer, dans chaque cas, le loyer mensuel fut augmenté progressivement après chaque période de 12 mois sur une période de sept ans, entre juillet 2005 et juin 2012. Par exemple, si l’augmentation entre les deux loyers était de 5 250,00 roupies mensuellement et le loyer de base 5 000,00 roupies – une augmentation de pratiquement 100 % –, le locataire était tenu de payer un loyer mensuel de 5 000,00 plus 750,00 roupies la première année, 5 750,00 plus 750 roupies la deuxième année, ainsi de suite, jusqu’à la dernière année 9 500,00 plus 750,00 roupies, c.-à-d., 10 250,00 roupies. Dans la pratique, une augmentation de 100 % de loyer mensuellement n’était pas d’actualité, les augmentations se situèrent généralement dans la fourchette de 300 à 2 000 %, selon nos statistiques.

Selon les informations que nous avions pu recueillir, c’était le Joint Economic Council (JEC), une organisation patronale, qui poussait le gouvernement d’alors, en 2005, juste avant les élections prévues pour cette année-là, d’aller de l’avant avec ces amendements à la «Landlord and Tenant Act». Il est très surprenant qu’un gouvernement qui s’était proclamé socialiste accède à la demande du secteur privé pour augmenter outrancièrement les loyers des petits commerces à cette époque. D’aucuns prétendaient qu’il n’y avait pas d’organisation pour défendre les intérêts des commerçants pendant cette période, tout comme il n’y avait pas d’organisation pour représenter les propriétaires. Mais le rôle du gouvernement, qui avait une très large majorité au Parlement élu par le petit peuple, avait un devoir de s’assurer que les augmentations - si augmentations devraient y avoir pour certaines raisons précises - ne seraient pas aussi exorbitantes et douloureuses pour l’ensemble de petits commerces, y compris les autres opérateurs économiques comme les tailleurs, coiffeurs, cordonniers et autres.

De notre point de vue, c’était une loi bâclée et occulte dans la mesure où elle ne visait pas à apporter une révision des loyers, souhaitable dans un certain nombre de cas, mais à donner un chèque en blanc à tous les propriétaires, indistinctement, pour augmenter considérablement les loyers qu’ils percevaient déjà et qui étaient des plus raisonnables, étant basés sur les coûts de construction et d’entretien. D’autant plus que les propriétaires des bâtiments construits dans les années 70-80 avaient exigé de leurs locataires éventuels le paiement d’un pas-de-porte non déclaré assez conséquent pour pouvoir s’y installer.  

Il est très probable que le JEC avait fait pression sur le gouvernement d’alors pour d’autres motifs, à savoir, forcer les locataires existants à plier bagage afin qu’ils puissent soit construire de nouveaux buildings soit avantager les nouveaux centres commerciaux que les gros propriétaires s’apprêtaient à mettre en opération ou en projet. Ou bien, pourquoi pas, affaiblir progressivement les petits commerces des centres-villes afin de pousser les consommateurs vers les grands centres qui se sont installés, depuis, dans diverses régions.

Si nous ne sommes pas contre le progrès, c’était encore le devoir du gouvernement de protéger les milliers de petits commerces à travers le pays qui procurent aux entrepreneurs un moyen de gagner leur vie indépendamment et honnêtement. Les petites boutiques et magasins ont servi la population avantageusement pendant des décennies et il fallait que nos gouvernants prennent en considération cet aspect et leur donnent les moyens de survivre et de s’épanouir. Force est de constater qu’il n’en a rien été car la loi, comme amendée en 2005, prévoit la mise à mort des petits commerces et entreprises dans la mesure où, après juin 2012, dans un premier temps, les loyers des emplacements commerciaux allaient être complètement libéralisés et il n’y aurait plus de loi pour réguler les relations entre propriétaires et locataires dans ce secteur. Heureusement que le nouveau gouvernement, qui assuma le pouvoir après les élections de 2005, consentit à donner un répit aux commerçants et autres locataires des emplacements commerciaux en étendant le délai qui expira en juin 2012 à décembre 2017 et en diminuant le taux d’augmentation à 10 % au lieu de 15 % prévu initialement en 2005.  

Il est encore plus révoltant que, comme hier, les nouveaux mercenaires du secteur privé prétendent que les commerçants et autres locataires ont eu une période d’adaptation de sept, pour certains, et douze années, pour d’autres, pour se préparer à faire face à la nouvelle donne. Rien n’est plus faux car s’ils avaient pris la peine de se documenter, ils auraient compris que pendant ces sept ans, de 2005 à 2012 et, subséquemment, de 2012 à 2017, les locataires ont eu à s’acquitter des augmentations considérables intervenues après les amendements de 2005, étalées sur ces années. Il ne pouvait pas en être autrement puisque, sinon, si les augmentations avaient pris effet immédiatement en 2005, cela aurait été la catastrophe. Il est malheureux que ce soient les politiciens, présents et anciens, qui continuent à réfléchir ainsi. Ils semblent ignorer aussi que dans bien des cas les locataires, après avoir atteint en 2012, ou après, les nouveaux taux réclamés à partir de 2005, ont été contraints, de par les lacunes qui existent dans le texte de loi, de s’acquitter des augmentations régulièrement jusqu’à ce jour.

Il n’est pas superflu d’ajouter que, à part les propriétaires, ce sont les professionnels, tels que les évaluateurs et les hommes de loi, qui ont largement bénéficié de l’application des nouvelles mesures préconisées dans le sillage des amendements à la loi en 2005. Et les locataires ont eu à débourser énormément en termes de frais à leurs égards pour se faire représenter devant le Fair Rent Tribunal qui, il faut bien le dire, ne faisait qu’entériner les accords entre propriétaires et locataires et a même subi de nombreux revers en cour, que ce soit la Cour suprême ou le Privy Council. Il était également du devoir de ceux qui avaient initié les amendements à la loi en 2005 de veiller à ce que ce tribunal fonctionne convenablement. Ils n’ont pas eu la décence ou le courage de le faire, malheureusement.

Il ne fait aucun doute qu’une nouvelle révision de loyer, de quelque ordre de grandeur qu’il soit, affectant les bâtiments commerciaux après la libéralisation projetée à partir de janvier 2018 va avoir de graves conséquences au niveau de l’emploi et l’avenir de beaucoup qui n’ont le commerce comme seule vocation et qui ont atteint un certain âge, dans un contexte économique des plus difficiles. Un recensement de la part de chaque collectivité locale aurait permis de connaître le nombre de bâtiments ou emplacements qui sont restés désespérément fermés depuis les dernières augmentations, entre 2005 et maintenant. Il est certain que le ministre des Finances, qui est devenu entre-temps Premier ministre, a pris en considération les difficultés que rencontrent les petits opérateurs économiques pour annoncer dans son Budget 2016-17 la suspension du paiement des «Trade Fees» pour ceux qui payent jusqu’à 5 000,00 roupies annuellement, par permis, pour une période de trois ans se terminant le 31 décembre 2019. Toute augmentation de loyer qui prendra effet pendant cette période ira à l’encontre de cette décision fort judicieuse.

Il a été proposé au Premier ministre et ministre des Finances, l’Honorable Pravind Jugnauth, de repousser, dans un premier temps, la date butoir pour la libéralisation des loyers commerciaux et d’entamer, par la suite, des discussions approfondies avec qui de droit pour voir dans quelle mesure indexer toute future révision des loyers, que ce soit pour les bâtiments commerciaux ou résidentiels. Il ne peut, à notre avis, y avoir deux catégories de locataires, les uns qui continueront à bénéficier d’une protection légale et les autres exclus complètement de la «Landlord and Tenant Act». Ce qui va être précisément le cas à la fin du moratoire le 31 décembre prochain. Il est prévu, en effet, qu’après cette date fatidique cette loi ne couvrira plus les emplacements commerciaux.  

Raj Appadu

Président

Front commun des commerçants de l'île Maurice

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