Logements sociaux : Une copie à revoir

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Demandez les coordonnées du syndic de n?importe quel complexe d?appartements de la NHDC, surtout celles destinées aux classes les plus défavorisées. La réponse, à quelques exceptions près, risque d?être la même : soit ledit syndic a un jour existé, soit il existe mais peine à assumer ses fonctions. Pourtant, l?administration de la formule de logements sociaux, introduite avec la création de la NHDC en mars 1991, échoit exclusivement à un syndic, sorte d?administrateur nommé lors de l?assemblée générale des copropriétaires. Son rôle consiste surtout à mettre à exécution toutes les décisions arrêtées par l?assemblée, de même que les dispositions du règlement de copropriété. C?est donc au syndic de gérer les dépenses, de s?occuper de l?entretien des parties communes. En cas de litige nécessitant le recours à la justice, c?est toujours le syndic qui va représenter les copropriétaires. L?enjeu est on ne peut plus clair : soit on rectifie le tir en repensant la formule de logements sociaux introduite dans les années 90, soit on ne fait rien, livrant alors tout un pan de la société mauricienne à son propre sort. Désiré Guildhary, Gérard Rawoteea et Mahen Sobny font partie des rescapés des 25 syndics nommés dans les années 90, mais ils ont fini par rendre les armes. Pour plus ou moins la même raison : le refus ou la réticence des copropriétaires à verser leur contribution mensuelle, indispensable pour le fonds de roulement du syndic. « Vous pouvez nommer le syndic le plus compétent qui soit. À quoi servira-t-il sans argent ? Ce qui est regrettable, c?est que les copropriétaires qui payent régulièrement se laissent influencer par le mauvais exemple de certains de leurs pairs », soutient Désiré Guildhary, ex-syndic de la résidence de La Caverne et président de la défunte Association des copropriétés de l?île Maurice. Être maîtres de leur destin À la résidence Alpha/La Concorde de Camp-Levieux, à Rose-Hill, où Gérard Rawoteea a agi comme syndic ces dix dernières années, les copropriétaires récalcitrants qui n?ont pas versé un sou entre octobre 1993 et juin 2007, ont laissé une ardoise d?un peu moins de Rs 1,8 million. Certaines dettes individuelles s?élèvent même jusqu?à Rs 37 930. « Ce n?est qu?une minorité qui s?intéresse au travail du syndic », soutient Gérard Rawoteea. « Le syndic de la résidence de Palma, à La Source, a tenu un an tout au plus. Nous avons trouvé toutes sortes de formules pour sensibiliser les copropriétaires, mais ils ont eu raison de l?impuissance du syndic, » explique, quant à lui, Mahen Sobny. Dans la plupart des cas, le départ du syndic a laissé un vide qui, en fin de compte, a fait le bonheur des copropriétaires qui ont toujours vu dans le syndic un obstacle. Il y a cependant des exceptions à cette règle. La situation à la résidence Alpha/La Concorde, Camp-Levieux, à Rose-Hill en est la preuve. Après le départ de Gérard Rawoteea, des résidents se sont mobilisés pour empêcher une dégradation potentielle de la situation. « Les résidents doivent être partie prenante dans l?administration du complexe », confie Brinda Philippe, présidente du syndic. « C?est lorsque nous avons pris les choses en main que nous avons pu mesurer l?ampleur de la responsabilité d?un syndic. » Cela demande certes des sacrifices qui influent sur la vie de famille, mais elle ne le regrette pas. « Bon nombre de résidents refusent, malgré nos sollicitations, de verser leur contribution. Nous avons beaucoup de défis à relever dont la révision du système de collecte et de redistribution d?eau avec, entre autres, l?achat de deux pompes pour remplacer celles qui datent des années 90. Malgré le refus de certains résidents à y contribuer, nous avons atteints nos objectifs », poursuit notre interlocutrice. Le recours au syndic, auquel le code civil accorde beaucoup de pouvoir, et qui n?est redevable qu?à l?assemblée des copropriétaires, est sans aucun doute une excellente formule. C?est la parfaite illustration d?une forme de démocratie directe, qui permet aux premiers concernés d?être maîtres de leur destin. Pour autant, sur le terrain, la réalité est différente. Le syndic est souvent confronté à des situations ingérables. Il s?agit, entre autres, de l?ingérence des politiques dans les affaires. Il y a même eu des cas où certains se sont permis de conseiller aux résidents de ne pas verser leur contribution. Un homme politique est allé jusqu?à intervenir auprès d?un syndic de Camp- Levieux, au profit d?un résident qui avait construit sur un espace commun. Ainsi, dans le concret, le syndic est impuissant à faire respecter les règlements de copropriété, notamment l?empiétement sur les espaces communs. Sans parler de la mentalité d?assisté des copropriétaires, vérita-ble obstacle à la formule actuelle basée sur la dépendance sur soi. Le recours à la justice est possible, mais à quoi sert cette possibilité si le syndic ne dispose pas d?argent ? « Les solutions existent » Pour Désiré Guildhary, Gérard Rawoteea et Mahen Sobny, la gestion des logements sociaux ne peut plus reposer sur les épaules des seuls syndics. « Les solutions existent pour résoudre les problèmes que la formule actuelle ne peut gérer. Il faut toutefois une volonté politique. Par exemple, ceux qui ont contracté des prêts auprès de la Mauritius Housing Co. (MHC) ou de la NHDC peuvent être invités à verser leur contribution mensuelle au moment de rembourser leur dette. » Gérard Rawoteea estime, quant à lui, que la formule actuelle ne réussira que si elle s?appuie sur la structure d?un département spécifique du ministère du Logement. « Sans un encadrement institutionnel et un soutien financier de l?État, on court à la catastrophe. » Il est peu probable que dans la situation actuelle, la MHC et la NHDC, deux institutions impliquées dans la mise en place de la politique de logements sociaux de l?État, puissent faire quoi que ce soit pour changer le système. « Tous les problèmes associés à l?administration des complexes de la NHDC ne peuvent être légalement résolus que par le syndicat des copropriétaires. Même si un autre organisme veut intervenir, ce ne sera pas possible. La MHC éprouve des difficultés à récupérer des arriérés. La plupart de ces cas concernent les clients de la NHDC », affirme Manilall Seetohul, Managing Director de la MHC. Malgré son intervention dans l?administration des complexes juste avant la livraison des appartements, la NHDC n?est ni plus ni moins qu?un promoteur. Autrement dit, son rôle se limite à cons-truire des logements et à les vendre. Notre sollicitation pour un commentaire d?Asraf Dulull, le ministre du Logement, est restée lettre morte. Quoi qu?il en soit, la balle est désormais dans le camp du gouvernement du jour.
L?EXEMPLE SINGAPOURIEN Le concept de logements sociaux est très répandu dans le monde. L?un des exemples qui pourrait nous servir de référence est celui de Singapour. Avec une superficie de 680 km2, ce pays doit loger une population de 4 millions d?habitants. Et ce ne sont pas seulement les moyens logistiques qui lui ont permis de régler ce problème, mais la qualité de son approche et de sa vision. Là-bas, l?organisme chargé de mettre à exécution la politique de logement du gouvernement est le Housing and Development Board, une émanation du ministère du National Development. Et les questions de logement s?appuient sur une approche qui tient compte de la spécificité culturelle, des attentes actuelles et futures de la population. Ainsi, il existe un système de quotas pour la répartition des appartements. L?objectif est d?empêcher une concentration sur la base ethnique, susceptible de favoriser le sectarisme, l?exclusion, et le racisme. Mieux encore, il existe un mélange harmonieux de personnes appartenant à différentes classes sociales. Alors qu?à Maurice, les appartements construits par la NHDC sont regardés de haut par certains, à Singapour, le fait d?habiter dans des logements sociaux n?est pas associé à l?idée de pauvreté ou à un niveau de vie inférieur. Il faut aussi savoir que très peu de résidents vivent en-dessous du seuil de pauvreté. Les appartements sont situés dans les zones résidentielles de véritables villes satellites dotées d?écoles, de supermarchés, de clinique, d?infrastructures sportives, et d?espaces pour les marchands ambulants.
DES HABITATIONS TRES DEMANDEES La National Housing Development Company. Ltd (NHDC) a été instituée en mars 1991 pour planifier et exécuter un vaste programme de logements sociaux, avec une volonté de combler les besoins des classes défavorisées. Selon les statistiques officielles, au début de 1993, il y avait déjà une demande pour 40 000 logements. C?est dire que le pays était, à l?époque, confronté à une véritable crise. Même si tout n?a pas été parfait, la NHDC a permis à de nombreux Mauriciens d?avoir un toit. Et ces habitations ont la cote. Ainsi, les derniers chiffres indiquent que pas moins de 20 000 personnes recherchent un de ces logements. D?où la nécessité d?accorder une attention particulière aux points noirs du programme de logements sociaux. Son coup d?envoi avait été donné en novembre 1992, avec la livraison par la Mauritius Housing Corporation de 148 maisonnettes à Roches-Brunes. Puis, la NHDC est entrée en scène avec le projet Alpha, comprenant la construction de 1 036 unités de logement sociaux, notamment à la Tour K?nig 1, (208 unités), Camp-Levieux (300 unités par la compagnie sud-africaine Stock and Stock), Upper Dagotière (192 unités) et Lower Vallée- des-Prêtres (336 unités). Le coût d?un appartement à la Tour Koenig et à Camp-Levieux, varie entre Rs 250 000 et Rs 300 000. Ceux d?Upper Dagotière valaient entre Rs 275 000 et Rs 340 000. Les appartements de Lower Vallée-des-Prêtres coûtaient entre Rs 260 000 et Rs 350 000. Il y a eu ensuite la construction de 2000 unités à Camp-Levieux et à la Tour K?nig, grâce à un prêt du gouvernement malais. Un autre projet a été mis en place avec l?aide des Malais. Il comprenait la construction de 1 500 appartements dans sept localités dont Plaine-Verte, cité Atlee, Poste-de-Flacq et Bambous. La NHDC n?a pas consacré ses ressources qu?au profit de la classe défavorisée. Elle s?est également occupée de la classe moyenne. La construction de 704 appartements, le projet Besix, a été entrepris à Beau-Bassin, Quatre- Bornes, Coromandel et Trou-aux-Biches. Ces appartements coûtent entre Rs 695 000 et Rs 895 000.
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