Immobilier: acquérir un logement à 25 ans, un challenge ?

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Investir dans l’immobilier, un véritable parcours du combattant.

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Si les prix des logements augmentent d’année en année, les salaires sont loin de progresser aussi vite. Avec un salaire moyen de Rs 20 000, un jeune professionnel peut-il se permettre l’acquisition d’un logement ? Pas si sûr.

«La moyenne générale de salaire pour un jeune sans expérience est de Rs 20 000. Maintenant, dans les cas précis, le salaire varie selon les qualification et le secteur d’activité», dit l’économiste Éric Ng. Avec une moyenne de Rs 20 000 mensuellement, un jeune Mauricien sans autre ressource financière que son salaire, peut-il aspirer à devenir propriétaire de sa propre maison ? «C’est difficile avec ce salaire d’acheter une maison ou encore un appartement, la hausse salariale ou les promotions dans un travail n’arrivent pas facilement. Ce jeune doit avoir recours à un emprunt. En général, le prêt logement représente 1/5 des prêts bancaires» ajoute-t-il. Dans le secteur de la construction, le logement représente 1/3 des prêts bancaires, donc une part importante des prêts contractés.

Selon des chiffres de la Barclays Bank, 43 % de ce segment jeune âgé entre 25 ans et 35 ans optent pour un prêt immobilier et les 57 % restants choisissent un prêt personnel, principalement destiné à la rénovation du domicile, à un voyage, à l’achat d’un véhicule ou aux frais pour l’organisation d’un mariage. À la Maubank, les chiffres démontrent qu’entre 25 % et 35 % de jeunes de cette tranche d’âge s’intéressent au prêt bancaire pour un logement. Il est toutefois bon de noter que selon des chiffres compilés par la Mauritius Commercial Bank (MCB), 30 % des personnes âgées de 18 ans à 35 ans sont déjà propriétaires de maisons aujourd’hui.

«En moyenne en 2017, le revenu d’un ménage s’élevait à Rs 37 000. À mars 2018, la moyenne générale de salaire était de Rs 30 000. La moyenne pour le secteur manufacturier est de Rs 18 500, Rs 40 000 pour l’immobilier et Rs 50 000 pour le secteur financier. Là, il s’agit de professionnels avec de l’expérience», avance Éric Ng. Ce dernier est catégorique, les salaires ne progressent pas aussi vite que le prix de l’immobilier et des terrains; dans ce cas, acquérir son logement peut s’avérer difficile.

Pour ces jeunes, que peut donc offrir le marché de l’immobilier ? «Nous les plaçons dans des catégories dont les first time buyers et les renters. Pour eux, la priorité reste l’accessibilité; le projet est-il financièrement accessible pour eux ? Ensuite viendra le confort. Chaque projet a un coût différent; l’achat d’un terrain vague, d’une maison ou d’un appartement, tout a un budget bien défini », explique Shaan Bobeechun, directeur associé de Soproges Real Estate. Cette agence concentre ses activités dans le centre de l’île. Pour un terrain, la moyenne des prix varie entre Rs 1,5 million et Rs 3,5 millions. «Il est plus fréquent d’avoir des couples qui prennent un emprunt à la banque ou alors des jeunes qui ont le soutien financier de leurs parents. Il y a des terrains qui valent même Rs 8 millions.» Certains jeunes, qui eux ont des ressources familiales, vendent parfois un terrain pour en acheter un autre avec du ‘cash in hand’.

Qu’est-ce qui coûte le moins, acheter un appartement ou une maison ? «Les prix se ressemblent la plupart du temps, la différence avec les appartements c’est qu’il suffit de payer un syndic pour la maintenance et la sécurité. Pour nous, je dois dire que c’est la vente de terrains qui marche le mieux», dit Shaan Bobeechun. Un appartement décent coûte environ Rs 6 millions, l’achat d’un terrain est un avantage au niveau du financement. Dans le centre, les régions prisées sont Moka, Floréal et Quatre-Bornes, pour la qualité de vie. «Une hausse des prix dans les années à venir est attendue, je note déjà que les prix grimpent très vite dans certaines régions.»

S’il est plus facile d’acquérir un terrain qu’un appartement, il reste encore le coût de la construction, coût qui augmente également d’année en année. «Tout dépend de la superficie, mais disons que si un jeune démarre avec une maison de deux chambres à coucher, cuisine, salle de bains et toilette, ça peut coûter Rs 2 millions», dit Gérard Uckoor, président de l’Association of Small Contractors. Plus de 50 % de la valeur de cette construction est concentrée dans le coût des matériaux, celui de la main-d’oeuvre étant stable.»

On l’aura compris, acheter ou construire, dans les deux cas, il faut une somme d’argent conséquente. Dans le cas où l’unique option est l’emprunt bancaire, quels sont les facteurs à considérer ? «Le montant du remboursement ne doit pas dépasser un certain pourcentage du revenu. L’accès au financement n’est pas difficile mais il y a des facteurs externes, si le permis de construction tarde, la banque ne décaissera pas le prêt. Plus on est jeune, la période de remboursement est échelonnée sur un certain nombre d’années, plus on construit tôt, plus tôt sera remboursé le prêt bancaire», dit Eric Ng. Pour les first time buyers, l’intérêt est déduit de la taxe annuelle, ce qui est aussi un avantage.

Du côté de la Barclays Bank, 38 % de ses clients sont dans la tranche d’âge 25 ans à 35 ans et un jeune touchant un salaire moyen de Rs 20 000 peut aspirer à un home loan, sujet à des critères spécifiques. «La condition principale reste la capacité de remboursement et la valeur de la propriété achetée ou construite. Chez Barclays, nous proposons un financement pouvant aller jusqu’à 100 % lors de la première acquisition pour le segment «Young Pro».» L’offre «Young Pro» a été conçue spécialement pour les jeunes. Elle propose un taux d’intérêt compétitif ainsi que le financement en pourcentage. De plus, le client a l’avantage d’être accompagné par un chargé de clientèle. Quel est, par exemple, le montant du prêt pour un jeune touchant Rs 25 000 mensuellement ? «Pour un salaire de base de Rs 25 000, le client a droit à un montant maximum de Rs 1,7 million, sur une période de 30 ans et à un taux d’intérêt de 5,80 %», précise-t-on à la Barclays.

La Maubank, de son côté, nous donne également quelques exemples; pour un salaire de Rs 20 000 mensuellement, une personne peut emprunter jusqu’à Rs 725 000 pour une période de dix ans, Rs 1 150 000 pour une période de 20 ans et jusqu’à Rs 1 375 000 pour une période de 30 ans, si le cas le permet. Il y a toutefois des conditions attachées : il faut avoir au minimum 21 ans, être salarié depuis au moins une année et avoir une propriété à mettre en garantie, entre autres. Il y a aussi un acompte demandé par certaines banques, représentant un pourcentage du montant total de l’emprunt, ça, il n’y a pas moyen de le contourner, «à la MCB, nous essayons toujours d’inculquer la culture de l’épargne à nos clients. Nous encourageons donc nos jeunes clients à épargner pour leurs futurs projets et ceci dès leur plus jeune âge à travers nos produits dédiés», explique Abraham Rawat, Head of Retail à la MCB.

Que se passe-t-il si après avoir obtenu un emprunt, le jeune ne peut plus payer ? «L’incapacité de payer peut être liée à différentes circonstances; difficultés financières, perte d’emploi ou encore des problèmes de santé. La banque peut autoriser un retard ou un moratoire sur le paiement, donnant ainsi au client suffisamment de temps pour remédier à sa situation actuelle. Sinon, un plan de restructuration peut être envisagé en fonction des besoins du client», précise- t-on à la Maubank. Pour assurer le paiement, des lettres de rappel sont adressées aux clients, de même que des appels et si le client n’est toujours pas joignable, une visite du site est effectuée. «Les clients sont priés de contracter une assurance lors de leur demande de prêt immobilier afin d’éviter tout incident susceptible de survenir dans leur vie. L’assurance couvre le montant du prêt contracté et le client peut ne pas avoir à rembourser en cas de malheur.»

Finalement, la question demeure : les jeunes sont-ils vraiment intéressés à devenir propriétaires ? «De manière générale, nous notons que les jeunes de la génération Y sont plus enclins à acheter un terrain pour y bâtir après et que la grande majorité cherche le financement à travers un prêt logement. Ainsi, ils croient qu’être propriétaire est un bon investissement. Néanmoins, l’accessibilité à des propriétés de qualité à un prix abordable demeure un de leurs principaux défis», ajoute Abraham Rawat.

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